리얼티인컴(O) 기본소개
리얼티인컴(O)은 부동산에 투자하는 리츠기업으로 S&P500에 포함되어 있으며 매월 배당금을 지급하며 25년간 꾸준히 배당금을 늘린 기업입니다. 최근 VEREIT라는 큰 규모의 리츠를 인수 한 상태입니다.
1. 기본정보
▪ 시가총액 : 372억달러 (2022-10-05기준 약 52조)
▪ 창립일 : 1969년 2월 18일
▪ 업종 : 부동산리츠
▪ 시가배당률 : 약 4.94% (2022-10-05기준)
▪ 배당주기 : 월배당(1월~12월)
2. 배당성장률(2022년 10월 기준)
리얼티인컴(O)이 굉장히 사랑받는 배당주인 이유는 꾸준한 배당성장과 닷컴이나 리먼사태와 같은 시장의 붕괴에도 배당금을 25년간 줄이거나 중단하지 않고 꾸준하게 매달 주었다는 점입니다.
1996년부터 2022년까지의 배당금 내역입니다.
코로나 사태에도 꾸준히 지급 및 인상하였으며 이번 분기에도 배당금 인상을 하여 100분기 연속 배당금 인상을 한 상태입니다.
3. VEREIT 리츠 인수
최근 리얼티인컴은 VEREIT를 인수하며 인수 후 보여줄 강점들에 관해 소개하였습니다.
첫번째로 주주들에게 10%이상의 주당 AFFO 증가률
두번째로 고객의 다양성과 성장가속화, 상호 보완적 투자로 성장성 강화
리얼티인컴의 기존 자산들의 상위 10 비중을 낮추고 더 다양한 고객들로 포트폴리오를 강화하겠다고 합니다.
상위 Top10 산업 집중도를 67% > 64%
상위 Top10 고객 집중도를 36% > 31%
세번째는 리얼티인컴의 우수한 신용등급을 이용한 자본 비용 이점 확대
우수한 신용등급을 가지고 있는 리얼티인컴이 상대적으로 낮은 신용도인 VEREIT(BBB-)를 인수함으로 기존의 VEREIT의 높은 금리를 낮추고 그 차액을 활용하겠다는 의미입니다.
네번째는 배당금 성장 및 우수한 수익률
리얼티인컴과 VEREIT의 결합을 통해 더욱 더 우수한 주요지표들을 이용하여 앞으로도 우수한 수익률과 배당성장을 보여주겠다고 합니다. 더 다양해진 고객과 산업 비중이 보입니다.
또한 VEREIT를 인수하며 생긴 오피스리츠들은 따로 분리하겠다고 합니다. 이는 성장성이 약하고 기존 리얼티인컴 주주들이 원하지 않는 자산들은 제외시키겠다는 뜻입니다.
4. 인수 후 리얼티인컴
리얼티인컴의 상위 20 고객사들입니다. 월그린, 달러제네럴, 세븐일레븐, FedEx, 홈디포, 월마트, 크로거 등 다양한 고품질의 포트폴리오를 보여주고 있습니다. 또한 상위 고객에 대한 집중도도 비교적 긍정적으로 변화하였습니다.
또한 S&P500 지수에 포함된 기업들, 우수한 신용등급을 가진 고객사들을 대량 보유하고 있어 안정적인 상태입니다.
ㆍ주황색 : 리얼티인컴 ㆍ 파랑색 : S&P500 리츠
리얼티인컴은 역사적으로 우수하고 안정적인 임대률을 보여주었는데 1998년부터 현재까지 96% 이하로 감소한 적은 없었다고 합니다. 리먼사태와 코로나사태에도 이를 유지한건 굉장히 대단해 보입니다.
VEREIT와의 합병 이후에도 이렇게 좋은 모습을 보여주는지는 꾸준히 확인이 필요해 보입니다.
현재 임대중인 부동산들의 계약만기 일정이 탄탄하며 신중한 인수 결과로 인한 높은 재입주율을 보여줍니다.
리얼티인컴은 굉장히 큰 금액을 빠른속도로 유럽시장에 투자중입니다. 2019년 글로벌 시장에 뛰어든 이후 현재까지도 다양한 해외자산을 취득중이며 긍정적인 모습입니다.
현재 유럽시장에서 리얼티인컴이 보유중인 포트폴리오로 식료품점, 홈 개조, 창고 등이 보입니다.
현재 리얼티인컴이 보유중인 자신들에 대한 섹터 관련 내용입니다.
식료품점
현재 리얼티인컴은 미국 식료품 업계 1위와 2위의 고객을 보유하고 있으며 이는 전체의 32%입니다.(좌측)
또한 영국의 식료품 업계의 42%의 점유율을 차지하는 고객사와 거래중입니다.(우측)
편의점
모든 쇼핑객의 20%가 식품을 구매하기 위해 편의점을 방문한다고 합니다. 또한 편의점의 매출은 70%가 가스를 구매하지 않는 고객에 의해 발생을 하며 총 이익의 70%는 가스가 아닌 내부판매로 인해 발생합니다. 또 매일 1억 6500만명의 사람들이 편의점에서 쇼핑을 하며 세븐일레븐의 꾸준한 성장세도 보입니다.
(전기차 시대에도 그렇게 걱정 할 내용은 아니라는 것 같습니다)
할인 소매점
달러 제네럴이나 달러 트리와 같은 할인 소매점은 꾸준히 성장하는 산업으로 지역, 소득, 인구 통계에 관계없이
모든 쇼핑객의 90%가 할인 소매점을 이용합니다.
퀵 서비스 레스토랑
탄력적인 비즈니스 모델로 드라이브 스루와 같은 서비스가 가능한 강력한 가치와 꾸준한 성장력을 가지고 있습니다.
약국
Walgreens와 CVS는 향상된 고객 경험에 투자하고 있으며 긍정적인 매출 성장을 보여주고 있습니다. Walgreens와 CVS는 소매 처방 시장의 50%가까이를 점유하고 있습니다. 또한 미국 인구 중 85%는 Walgreens와 CVS 근방 3마일 이내에 살고 있습니다.
다만, 개별주의 경우 아무리 좋은 기업이라고 하더라도 포트폴리오에서 소량만 담아가시는것을 추천드립니다.
6. 장단점과 마무리
장점
▪ 25년째 배당금을 상승시키며 매달 꾸준히 지급한 안정적인 리츠배당주입니다.
▪ 닷컴, 리먼, 코로나 모두 살아남고 꾸준히 성장한 리츠배당주입니다.
▪ S&P500 지수투자와 비교했을때 매력적인 수익률입니다.
▪ 월배당으로 복리효과도 우수합니다.
단점
▪ 개별주 특성상 위험성이 있습니다.
▪ 최근 5년 배당성장률이 3.71%로 비교적 아쉬운 수치입니다.
▪ 리테일 위주의 포트폴리오가 아쉽습니다.
▪ 유상증자로 인해 주가가 크게 떨어지는 경우가 있습니다.
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